Avocat baux commerciaux : trêve hivernale ?

Avocat baux commerciaux : la trêve hivernale s’applique –t-elle aux ventes aux enchères immobilières ?

Tous les jeudis à 13 heures 30 – salle A – au Tribunal Judiciaire de LYON (Rhône), vous êtes nombreux à assister à l'audience du juge de l’exécution afin de tenter votre chance, représenté par un avocat spécialisé ou expérimenté en ventes aux enchères immobilières. Pour rappel, aux termes de l’article R 322-40 du Code des procédures civiles d’exécution: « Les enchères sont portées par le ministère d’un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente est poursuivie ».

Compte tenu de la période hivernale qui a débuté, les futures adjudicataires se posent la question légitime de savoir si la trêve hivernale qui s’applique aux procédures d’expulsions s’applique également aux ventes aux enchères immobilières dans le cas où l’adjudicataire a acquis un bien occupé par son ancien propriétaire.
La réponse est affirmative. Ainsi, les futurs adjudicataires souhaitant acquérir un bien pendant la période hivernale doivent prendre en compte le risque, notamment financier, de ne pas pouvoir expulser l’occupant pendant la trêve hivernale qui, pour rappel, débute le 1er novembre 2022 et se termine le 31 mars de l’année suivante.

Initialement introduite en 1955, la trêve hivernale débutait le 1er novembre pour se terminer le 15 mars de l’année suivante. En effet, suite à une grande vague de décès lors de l'hiver très froid de 1954- 1955, une grande partie des personnes décédés étaient des locataires ayant été expulsés de leur domicile.
Elle a été ensuite prolongée de quinze (15) jours depuis la Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi « ALUR ») , promulguée en 2014.
Ainsi, de nos jours, la trêve hivernale est prévue par l'article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution (modifié par ailleurs par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 201) : « Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voies de fait. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »
Sans surprise au vu du texte susvisé, les futurs adjudicataires peuvent être facilement découragés.

Cependant, si vous êtes un futur adjudicataire, il est opportun de nuancer le problème. Il est judicieux de bien différencier la mise en œuvre de la procédure d’expulsion (mise en demeure infructueuse, commandement de quitter les lieux par un huissier, réquisition de la force publique) et l’expulsion elle-même avec le concours de la force publique qui elle, ne pourrait intervenir qu’une fois le paiement intégral du prix réalisé et la trêve hivernale terminée.
En effet, conformément aux termes de l’article R322-64 du code des procédures civiles d’exécution « Sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l'adjudicataire peut mettre à exécution le titre d'expulsion dont il dispose à l'encontre du saisi et de tout occupant de son chef n'ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés. »
Ainsi, la mise en œuvre de la procédure d’expulsion peut débuter dès la consignation du prix de vente ce qui peut faire gagner du temps non négligeable à l’adjudicataire!

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